Baufinanzierungs-Rechner
Baufinanzierung berechnen: Aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Ihrem Eigenkapital ermittelt der Rechner den Darlehensbetrag, die Monatsrate aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, die Laufzeit und die Gesamtzinsen. Auf Wunsch mit Restschuld nach 10, 15 oder 20 Jahren Zinsbindung.
Der Baufinanzierungs-Rechner denkt den Immobilienkauf von Anfang an komplett: Zum Kaufpreis kommen zuerst die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Erst von diesem Gesamtbetrag wird Ihr Eigenkapital abgezogen. Was übrig bleibt, ist das Darlehen, das Sie wirklich brauchen.
Kurzüberblick
So funktioniert es: Der Baufinanzierungs-Rechner denkt den Immobilienkauf von Anfang an komplett: Zum Kaufpreis kommen zuerst die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.
Regel und Werte: Zuerst wird der Finanzierungsbedarf bestimmt: Darlehen = Kaufpreis × (1 + Nebenkosten in Prozent) − Eigenkapital.
Beispiel: Sie kaufen für 400.000 €, die Nebenkosten betragen 10 Prozent, also 40.000 €.
Jetzt berechnen
So funktioniert es
Zuerst wird der Finanzierungsbedarf bestimmt: Darlehen = Kaufpreis × (1 + Nebenkosten in Prozent) − Eigenkapital. Die Monatsrate folgt der Annuitätenformel Rate = Darlehen × (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100 / 12.
Berechnetes Beispiel
Sie kaufen für 400.000 €, die Nebenkosten betragen 10 Prozent, also 40.000 €. Der Gesamtaufwand liegt bei 440.000 €. Mit 80.000 € Eigenkapital brauchen Sie ein Darlehen von 360.000 €. Bei 3,8 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung zahlen Sie 1.740 € im Monat, sind nach 28 Jahren und 1 Monat schuldenfrei und zahlen insgesamt rund 226.000 € Zinsen.
So erhalten Sie ein verlässliches Ergebnis
Nutzen Sie Werte aus echten Unterlagen: Gehaltsabrechnung, Vertrag, Bescheid oder Rechnung. Fragt ein Feld nach einem Satz, übernehmen Sie den Wert aus Ihrem Vertrag statt eines Werbewerts. Sie vergleichen mehrere Szenarien? Ändern Sie immer nur einen Wert auf einmal und notieren Sie, was sich verändert hat.
Aus Zinssatz und anfänglicher Tilgung ergibt sich die konstante Monatsrate (Annuität). Der Rechner simuliert Monat für Monat, wie die Restschuld sinkt und wie viel Zinsen über die gesamte Laufzeit zusammenkommen.
Gerade beim ersten Immobilienkauf wird der Finanzierungsbedarf systematisch unterschätzt: Die Nebenkosten von 10 bis 15 Prozent entscheiden mit darüber, wie viel Eigenkapital wirklich nötig ist. Dieser Rechner zwingt die Planung in die richtige Reihenfolge: erst alle Kosten des Kaufs zusammenzählen, dann das Eigenkapital abziehen, erst danach über Zins und Tilgung sprechen. Und er macht Angebote ehrlich vergleichbar, weil sich jedes auf dieselben Eingaben herunterbrechen lässt. Ändern Sie immer nur eine Größe auf einmal, etwa die Tilgung von 2 auf 3 Prozent, dann sehen Sie genau, was diese eine Entscheidung an Rate, Laufzeit und Zinslast verändert.
Wann dieses Tool sinnvoll ist
Nutzen Sie den Rechner vor dem ersten Bankgespräch, wenn Sie wissen wollen, welches Darlehen bei Ihrem Kaufpreis und Eigenkapital herauskommt, und beim Vergleich mehrerer Angebote mit unterschiedlicher Tilgung.
Schritt für Schritt
- Kaufpreis der Immobilie eingeben.
- Eigenkapital eintragen, das Sie einbringen wollen.
- Kaufnebenkosten als Prozentsatz schätzen (meist 10 bis 15 Prozent, je nach Bundesland und Makler).
- Zinssatz und anfängliche Tilgung des Angebots eingeben.
- Optional: Zinsbindung wählen, dann zeigt das Ergebnis die Restschuld zum Ende der Bindung.
- Darlehensbetrag, Monatsrate, Laufzeit und Gesamtzinsen ablesen.
Felder und Ergebnisse, erklärt
Der Kaufpreis ist der Preis aus dem Kaufvertrag. Das Eigenkapital ist Ihr eigenes Geld für Kauf und Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten decken Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler ab; Banken erwarten in der Regel, dass Sie mindestens diese Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen.
Im Ergebnis sehen Sie die Gesamtkosten des Kaufs, den tatsächlichen Darlehensbetrag, die Monatsrate, die Gesamtlaufzeit bis zur Volltilgung und die Summe aller Zinsen. Die Jahrestabelle zeigt den Tilgungsverlauf. Wählen Sie eine Zinsbindung, erscheint zusätzlich die Restschuld genau zum Ende der Bindung als eigene Ergebniszeile.
Bei den Kaufnebenkosten lohnt sich ein genauer Blick auf die Zusammensetzung: Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent und ist der größte Posten. Notar und Grundbuch schlagen zusammen mit etwa 2 Prozent zu Buche, eine Maklerprovision kommt gegebenenfalls mit einem Käuferanteil von oft 3,57 Prozent hinzu. Ohne Makler und mit niedrigem Steuersatz landen Sie eher bei 8 bis 10 Prozent, mit Makler und hohem Satz bei 13 bis 15 Prozent. Die Pauschale im Rechner ist ein Startwert, den Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner für Ihr Bundesland exakt nachrechnen sollten.
Zum Eigenkapital zählt alles, was Sie ohne Kredit beisteuern und die Bank anerkennt: Guthaben auf Konten, Bausparguthaben, Wertpapiere, ein bezahltes Grundstück und in Grenzen Eigenleistung beim Bau, die sogenannte Muskelhypothek. Nicht als Eigenkapital gilt Geld, das Sie sich privat als echtes Darlehen leihen; ein geschenkter Betrag zählt dagegen voll. Halten Sie trotzdem eine Reserve von mindestens drei Monatsausgaben zurück, statt den letzten Euro einzusetzen, denn nach dem Kauf fallen Umzug, Küche, Außenanlagen und erste Reparaturen an.
Die Methode im Detail
Zuerst wird der Finanzierungsbedarf bestimmt: Darlehen = Kaufpreis × (1 + Nebenkosten in Prozent) − Eigenkapital. Die Monatsrate folgt der Annuitätenformel Rate = Darlehen × (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100 / 12.
Danach simuliert der Rechner die Rückzahlung Monat für Monat: Zinsen auf die aktuelle Restschuld, der Rest der Rate tilgt. So entstehen Laufzeit, Zinsgesamtbetrag und der jahresweise Tilgungsplan. Bereitstellungszinsen und Sondertilgungen sind nicht abgebildet.
Ein Punkt, den viele Käufer falsch einschätzen, ist die Rolle des Eigenkapitals für den Zinssatz. Banken bepreisen das Darlehen nach dem Beleihungsauslauf, dem Verhältnis von Darlehen zu Kaufpreis, in Stufen. Im Rechenbeispiel sind 360.000 € Darlehen auf 400.000 € Kaufpreis 90 Prozent Beleihungsauslauf. Mit 120.000 € Eigenkapital sinkt das Darlehen auf 320.000 €, die Rate auf 1.546,67 € und die Gesamtzinsen auf rund 200.851 €. Allein die 40.000 € mehr Eigenkapital sparen also rund 25.106 € Zinsen, und in der Praxis kommt oft noch ein besserer Zinssatz hinzu, weil eine günstigere Beleihungsstufe erreicht wird.
Die Simulation unterstellt bewusst eine Volltilgung zum eingegebenen Zinssatz, damit Laufzeit und Gesamtzinsen sichtbar werden. Real endet die Zinsbindung früher, und die Restschuld zum Bindungsende wird neu verhandelt. Aus der Jahrestabelle lesen Sie diese Restschuld ab, im Beispiel stehen nach 10 Jahren noch rund 272.576 € offen. Diese Zahl gehört in jede Anschlussfinanzierungs-Planung. Außerdem gilt: Je höher die Nebenkosten ausfallen, desto mehr Eigenkapital ist gebunden. Bei 12,5 Prozent Nebenkosten steigt der Gesamtaufwand im Beispiel auf 450.000 € und das Darlehen auf 370.000 €.
Weiteres Beispiel: weniger Eigenkapital
Gleicher Kauf, aber nur 40.000 € Eigenkapital: Das Darlehen steigt auf 400.000 €, die Rate auf 1.933,33 € und die Zinsen auf rund 251.100 €. Die 40.000 € weniger Eigenkapital kosten Sie über die Laufzeit rund 25.100 € zusätzliche Zinsen. Eigenkapital ist deshalb der stärkste Hebel in der Baufinanzierung.
Häufige Fehler
- Nur den Kaufpreis finanzieren und die Nebenkosten vergessen: Dann fehlen schnell 40.000 € und mehr in der Planung.
- Eigenkapital komplett in den Kauf stecken und keine Reserve für Umzug, Küche und Reparaturen behalten.
- Die Rate auf Kante nähen: Bei 1.740 € Rate sollte das Haushaltsbudget noch Puffer für Nebenkosten des Hauses und Instandhaltung haben.
- Alle Angebote beim selben Zins vergleichen, obwohl die Zinsbindung unterschiedlich lang ist: Ein günstiger Zins für 10 Jahre kann teurer enden als ein etwas höherer für 20 Jahre.
Praktische Tipps
- Rechnen Sie die Nebenkosten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner exakt für Ihr Bundesland statt mit einer Pauschale.
- Banken geben bessere Zinsen, wenn das Darlehen unter 80 oder 60 Prozent des Kaufpreises liegt. Prüfen Sie beide Schwellen.
- Vergleichen Sie Angebote immer mit gleicher Zinsbindung und Tilgung, sonst ist der Zinsvergleich wertlos.
- Notieren Sie sich vor dem Banktermin Ihre Beleihungsstufe und fragen Sie gezielt, welcher Zins bei 80 und bei 60 Prozent Beleihungsauslauf gelten würde.
Grenzen dieses Tools: Das Ergebnis ist eine Schätzung auf Basis Ihrer Eingaben und der aktuell geprüften Werte. Verbindliche Werte erhalten Sie nur von der zuständigen Behörde, Ihrer Bank oder Ihrem Steuerberater.
Weiter entdecken
Passend zu diesem Thema: Tilgungsplan-Rechner, Kreditrechner und die Übersicht Kredit & Immobilien.
Referenztabelle
| Kaufpreis | Eigenkapital (20 %) | Darlehen | Monatsrate | Laufzeit |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 50.000 € | 225.000 € | 1.087,50 € | 28 Jahre, 1 Monat |
| 350.000 € | 70.000 € | 315.000 € | 1.522,50 € | 28 Jahre, 1 Monat |
| 500.000 € | 100.000 € | 450.000 € | 2.175 € | 28 Jahre, 1 Monat |
| 650.000 € | 130.000 € | 585.000 € | 2.827,50 € | 28 Jahre, 1 Monat |
Zinsbindung wählen: 10, 15 oder 20 Jahre
Die Zinsbindung entscheidet, wie lange Ihr Zins feststeht. 10 Jahre sind der günstigste Einstieg, 15 Jahre der beliebteste Mittelweg, 20 Jahre die maximale Ruhe. Der Aufschlag je Stufe liegt erfahrungsgemäß bei wenigen Zehntel Prozentpunkten; ob er sich lohnt, hängt von Ihrer Restschuld am Bindungsende ab. Der Zinsbindung-Vergleich-Rechner stellt die Stufen mit Ihren Angebotszinsen nebeneinander.
Warum 20 Prozent Eigenkapital die magische Schwelle ist
Banken bepreisen Baufinanzierungen in Beleihungsstufen. Wer neben den Nebenkosten auch 20 Prozent des Kaufpreises selbst trägt, landet meist in einer deutlich besseren Zinsklasse als ein Käufer, der nur die Nebenkosten mitbringt. Im Umkehrschluss ist der letzte Eigenkapital-Euro vor einer solchen Stufe der wertvollste: Er senkt den Zins auf den gesamten Kredit, nicht nur auf seinen eigenen Betrag.
Förderung einbauen: KfW und BAFA
Für Neubau nach Effizienzstandard und für Sanierungen gibt es KfW-Kredite mit günstigen Zinsen und teils Tilgungszuschüssen, für Einzelmaßnahmen Zuschüsse der BAFA. Beide Förderungen müssen vor Vertragsabschluss beantragt werden und lassen sich mit der Bankfinanzierung kombinieren. Sie senken entweder den Kreditbetrag oder den Mischzins der Gesamtfinanzierung spürbar.
Die bezahlbare Rate: Haushaltsrechnung vor Immobilienwunsch
Bevor der Kaufpreis feststeht, gehört die Haushaltsrechnung auf den Tisch: Nettoeinkommen minus alle festen Ausgaben, Lebenshaltung und Rücklagen ergibt die Rate, die langfristig tragbar ist. Banken und Verbraucherzentralen empfehlen, höchstens 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Rate einzuplanen. Bei 5.000 € netto sind das 1.500 bis 2.000 €, wobei Eigentümer zusätzlich laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Heizung und eine Instandhaltungsrücklage von grob 1 € pro Quadratmeter und Monat tragen. Im Rechenbeispiel ist ein Haushalt mit 5.000 € netto bei 1.740 € Rate gut aufgestellt, bei 4.000 € netto wird es dagegen eng.
Offizielle Quellen
Die verwendeten Werte entsprechen dem aktuellen Stand. Alle Ergebnisse sind Schätzungen und ersetzen keine Beratung durch Steuerberater, Bank oder Behörde.
Häufige Fragen
Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (zusammen etwa 2 Prozent) und gegebenenfalls die Maklerprovision, deren Käuferanteil oft 3,57 Prozent beträgt. Zusammen sind das meist 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, bei einem 400.000 € teuren Haus also 40.000 bis 60.000 €. Diese Kosten verlangt die Bank in der Regel aus Eigenkapital, weil sie keinen bleibenden Wert darstellen.
Mindestens die Kaufnebenkosten, besser zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises oder mehr. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto kleiner wird das Darlehen und desto besser fällt in der Regel der Zinssatz aus, weil die Beleihungsstufen der Banken niedriger liegen. Im Beispiel senken 40.000 € mehr Eigenkapital die Zinsen um rund 25.106 €. Behalten Sie trotzdem eine Reserve für Umzug, Einrichtung und Reparaturen zurück.
Weil Rate und Darlehen proportional wachsen: Gleicher Zinssatz und gleiche Tilgung in Prozent ergeben mathematisch dieselbe Laufzeit, nur auf höherem Niveau. Bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind es immer 28 Jahre und 1 Monat, ob das Darlehen 225.000 € oder 585.000 € beträgt. Erst ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Dauer spürbar, 3 Prozent etwa auf 21 Jahre und 7 Monate.
Das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie, ausgedrückt in Prozent. 360.000 € Darlehen auf eine 400.000 € Immobilie sind 90 Prozent Beleihungsauslauf. Banken staffeln ihre Zinsen nach diesem Wert: Unter 80 Prozent wird es spürbar günstiger, unter 60 Prozent meist noch einmal. Es kann sich deshalb lohnen, Kaufpreis oder Eigenkapital so zu justieren, dass eine Beleihungsgrenze gerade unterschritten wird.
Nein. Bereitstellungszinsen fallen beim Neubau und bei noch nicht abgerufenen Darlehensteilen an, typischerweise ab dem dritten oder sechsten Monat nach Zusage, mit einem Satz von oft 0,25 Prozent pro Monat auf den nicht ausgezahlten Betrag. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit schneller Auszahlung spielen sie kaum eine Rolle. Verhandeln Sie beim Neubau eine lange bereitstellungsfreie Zeit.
Ja. Wählen Sie oben Ihre Zinsbindung (10, 15 oder 20 Jahre), dann zeigt der Rechner die Restschuld zu diesem Stichtag als eigene Ergebniszeile. Rate und Laufzeit rechnen weiterhin mit Volltilgung zum eingegebenen Zinssatz, damit Angebote vergleichbar bleiben. Für die Fortsetzung nach der Bindung nutzen Sie den Anschlussfinanzierungs-Rechner.
Mindestens 2 Prozent, bei niedrigen Zinsen besser 3 Prozent. Im Beispiel läuft das Darlehen bei 2 Prozent und 3,8 Prozent Zins 28 Jahre und 1 Monat, bei 3 Prozent nur 21 Jahre und 7 Monate, und die Zinsen sinken deutlich. Wichtiger als der Satz ist, dass die Rate dauerhaft ins Haushaltsbudget passt.
Manche Banken finanzieren den vollen Kaufpreis oder sogar die Nebenkosten mit (100- oder 110-Prozent-Finanzierung), verlangen dafür aber deutliche Zinsaufschläge und eine sehr gute Bonität. Ohne Eigenkapital steigt außerdem das Risiko, bei einem Wertverlust der Immobilie auf Schulden sitzen zu bleiben. Die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen, ist der übliche Mindeststandard.
Der Sollzins ist der reine Preis für das geliehene Geld. Der Effektivzins rechnet die meisten einmaligen Kosten wie Gebühren und ein Disagio mit ein und ist deshalb die bessere Vergleichsgröße zwischen Angeboten. Dieser Rechner arbeitet mit dem Sollzins, den Sie eintragen; Gebühren bleiben außen vor.
Verwandte Tools
Mehr zu diesem Thema finden Sie in der Übersicht Kredit & Immobilien.