Ratgeber Baufinanzierung: Rate, Zinsen, Nebenkosten und Gesamtkosten
Ihren Fall berechnen
Baufinanzierung berechnen: Aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Ihrem Eigenkapital ermittelt der Rechner den Darlehensbetrag, die Monatsrate aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, die Laufzeit und die Gesamtzinsen. Auf Wunsch mit Restschuld nach 10, 15 oder 20 Jahren Zinsbindung.
Grundlagen
Der Baufinanzierungs-Rechner denkt den Immobilienkauf von Anfang an komplett: Zum Kaufpreis kommen zuerst die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Erst von diesem Gesamtbetrag wird Ihr Eigenkapital abgezogen. Was übrig bleibt, ist das Darlehen, das Sie wirklich brauchen.
Aus Zinssatz und anfänglicher Tilgung ergibt sich die konstante Monatsrate (Annuität). Der Rechner simuliert Monat für Monat, wie die Restschuld sinkt und wie viel Zinsen über die gesamte Laufzeit zusammenkommen.
Gerade beim ersten Immobilienkauf wird der Finanzierungsbedarf systematisch unterschätzt: Die Nebenkosten von 10 bis 15 Prozent entscheiden mit darüber, wie viel Eigenkapital wirklich nötig ist. Dieser Rechner zwingt die Planung in die richtige Reihenfolge: erst alle Kosten des Kaufs zusammenzählen, dann das Eigenkapital abziehen, erst danach über Zins und Tilgung sprechen. Und er macht Angebote ehrlich vergleichbar, weil sich jedes auf dieselben Eingaben herunterbrechen lässt. Ändern Sie immer nur eine Größe auf einmal, etwa die Tilgung von 2 auf 3 Prozent, dann sehen Sie genau, was diese eine Entscheidung an Rate, Laufzeit und Zinslast verändert.
Die Methode im Detail
Zuerst wird der Finanzierungsbedarf bestimmt: Darlehen = Kaufpreis × (1 + Nebenkosten in Prozent) − Eigenkapital. Die Monatsrate folgt der Annuitätenformel Rate = Darlehen × (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100 / 12.
Danach simuliert der Rechner die Rückzahlung Monat für Monat: Zinsen auf die aktuelle Restschuld, der Rest der Rate tilgt. So entstehen Laufzeit, Zinsgesamtbetrag und der jahresweise Tilgungsplan. Bereitstellungszinsen und Sondertilgungen sind nicht abgebildet.
Ein Punkt, den viele Käufer falsch einschätzen, ist die Rolle des Eigenkapitals für den Zinssatz. Banken bepreisen das Darlehen nach dem Beleihungsauslauf, dem Verhältnis von Darlehen zu Kaufpreis, in Stufen. Im Rechenbeispiel sind 360.000 € Darlehen auf 400.000 € Kaufpreis 90 Prozent Beleihungsauslauf. Mit 120.000 € Eigenkapital sinkt das Darlehen auf 320.000 €, die Rate auf 1.546,67 € und die Gesamtzinsen auf rund 200.851 €. Allein die 40.000 € mehr Eigenkapital sparen also rund 25.106 € Zinsen, und in der Praxis kommt oft noch ein besserer Zinssatz hinzu, weil eine günstigere Beleihungsstufe erreicht wird.
Die Simulation unterstellt bewusst eine Volltilgung zum eingegebenen Zinssatz, damit Laufzeit und Gesamtzinsen sichtbar werden. Real endet die Zinsbindung früher, und die Restschuld zum Bindungsende wird neu verhandelt. Aus der Jahrestabelle lesen Sie diese Restschuld ab, im Beispiel stehen nach 10 Jahren noch rund 272.576 € offen. Diese Zahl gehört in jede Anschlussfinanzierungs-Planung. Außerdem gilt: Je höher die Nebenkosten ausfallen, desto mehr Eigenkapital ist gebunden. Bei 12,5 Prozent Nebenkosten steigt der Gesamtaufwand im Beispiel auf 450.000 € und das Darlehen auf 370.000 €.
Berechnetes Beispiel
Sie kaufen für 400.000 €, die Nebenkosten betragen 10 Prozent, also 40.000 €. Der Gesamtaufwand liegt bei 440.000 €. Mit 80.000 € Eigenkapital brauchen Sie ein Darlehen von 360.000 €. Bei 3,8 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung zahlen Sie 1.740 € im Monat, sind nach 28 Jahren und 1 Monat schuldenfrei und zahlen insgesamt rund 226.000 € Zinsen.
Häufige Fehler
- Nur den Kaufpreis finanzieren und die Nebenkosten vergessen: Dann fehlen schnell 40.000 € und mehr in der Planung.
- Eigenkapital komplett in den Kauf stecken und keine Reserve für Umzug, Küche und Reparaturen behalten.
- Die Rate auf Kante nähen: Bei 1.740 € Rate sollte das Haushaltsbudget noch Puffer für Nebenkosten des Hauses und Instandhaltung haben.
- Alle Angebote beim selben Zins vergleichen, obwohl die Zinsbindung unterschiedlich lang ist: Ein günstiger Zins für 10 Jahre kann teurer enden als ein etwas höherer für 20 Jahre.
Häufige Fragen
Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (zusammen etwa 2 Prozent) und gegebenenfalls die Maklerprovision, deren Käuferanteil oft 3,57 Prozent beträgt. Zusammen sind das meist 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, bei einem 400.000 € teuren Haus also 40.000 bis 60.000 €. Diese Kosten verlangt die Bank in der Regel aus Eigenkapital, weil sie keinen bleibenden Wert darstellen.
Mindestens die Kaufnebenkosten, besser zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises oder mehr. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto kleiner wird das Darlehen und desto besser fällt in der Regel der Zinssatz aus, weil die Beleihungsstufen der Banken niedriger liegen. Im Beispiel senken 40.000 € mehr Eigenkapital die Zinsen um rund 25.106 €. Behalten Sie trotzdem eine Reserve für Umzug, Einrichtung und Reparaturen zurück.
Weil Rate und Darlehen proportional wachsen: Gleicher Zinssatz und gleiche Tilgung in Prozent ergeben mathematisch dieselbe Laufzeit, nur auf höherem Niveau. Bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind es immer 28 Jahre und 1 Monat, ob das Darlehen 225.000 € oder 585.000 € beträgt. Erst ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Dauer spürbar, 3 Prozent etwa auf 21 Jahre und 7 Monate.
Das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie, ausgedrückt in Prozent. 360.000 € Darlehen auf eine 400.000 € Immobilie sind 90 Prozent Beleihungsauslauf. Banken staffeln ihre Zinsen nach diesem Wert: Unter 80 Prozent wird es spürbar günstiger, unter 60 Prozent meist noch einmal. Es kann sich deshalb lohnen, Kaufpreis oder Eigenkapital so zu justieren, dass eine Beleihungsgrenze gerade unterschritten wird.
Nein. Bereitstellungszinsen fallen beim Neubau und bei noch nicht abgerufenen Darlehensteilen an, typischerweise ab dem dritten oder sechsten Monat nach Zusage, mit einem Satz von oft 0,25 Prozent pro Monat auf den nicht ausgezahlten Betrag. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit schneller Auszahlung spielen sie kaum eine Rolle. Verhandeln Sie beim Neubau eine lange bereitstellungsfreie Zeit.